【東京建物】据置：A ／安定的，BBB（劣後），J 1 ニュースリリース | 日本格付研究所 JCR 15d0666

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15- D- 0666

201 5 年 11 月 16 日

株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。

東京建物株式会社

（証券コード：8804）

【据置】

長期発行体格付Ａ−

格付の見通し安定的

債券格付Ａ−

債券格付（期限付劣後債）ＢＢＢ

劣後ローン格付ＢＢＢ

発行登録債予備格付Ａ−

国内ＣＰ格付Ｊ−１

■ 格付事由

(1) 1896 年に安田善次郎氏により設立された旧安田財閥系の総合不動産会社。オフィスビル賃貸を主力とす

るビル等事業とマンション分譲などの住宅事業を収益の 2 本柱としている。現中期経営計画（15/ 12 期∼

19/ 12 期）では、サービス付高齢者向け住宅（サ高住）の開発・運営などのシニア事業、ペット同伴型ホ

テルや温浴施設などの余暇事業、時間貸駐車場事業、アセットサービス事業などを強化し、第 3 の柱とす

ることに注力している。

(2) 収益は堅調に推移しており、当面現状水準を維持するとみられる。オフィスビル市況の改善に加え、近年

竣工した大型物件の本格的な稼働などで主力であるビル等事業の賃貸収益の厚みが増しつつある。また、

住宅事業も当面順調とみられる。一方、自己資本の拡充など財務体質は強化されている。今後は、収益基

盤の強化のため、設備投資が拡大する見込みであるが、一定の財務水準は維持できると考えている。以上

を勘案し、格付を据え置き、見通しを安定的とした。

(3) 15/ 12 期営業利益は 325億円（前期比 6.3％増）となる見通し。12/ 12期以降、おおむね 300億円を安定

的に計上している。大手町タワー、中野セントラルパーク、東京スクエアガーデンなど大型物件が竣工し

収益貢献度が徐々に高まっている。不動産市況の改善により、既存物件の稼働率向上や賃料上昇も見込ま

れる状況である。一方、住宅事業の収益は、マンション計上戸数の変動により振れやすいものの、足元の

契約状況から当面は順調に推移するものとみられる。今後は、中期経営計画で示された第 3 の収益の柱を

構築することで、収益基盤の強化や安定化が図れるか注目していく。

(4) 財務体質は強化されている。自己資本は、直近ボトムの 11/ 12 期末 1, 849 億円から 14/ 12 期末 2, 858 億円

まで積み増されている。また、基幹ビルとなる大型物件の竣工および稼働によって保有資産含み益も大き

く拡大している。今後は、ビル等事業や住宅事業に次ぐ収益源を獲得するため、設備投資が拡大する見込

みである。ただ、投資と回収のバランスを図るなど、財務規律を意識した投資方針が維持されるとみられ、

財務構成が悪化する懸念は小さいと考えている。

（担当）窪田幹也・里川武 ■ 格付対象

発行体：東京建物株式会社

【据置】

対象格付見通し

長期発行体格付 A- 安定的

対象発行額発行日償還期日利率格付

第 9 回無担保社債（社債間限定同順

位特約付）

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対象発行額発行日償還期日利率格付

第 12 回無担保社債（社債間限定同

順位特約付）

100 億円 2010 年 3 月 19 日 2016 年 3 月 18 日 1. 80% A-

順位特約付）

100 億円 2011 年 3 月 7 日 2018 年 3 月 7 日 1. 73% A-

順位特約付）

150 億円 2011 年 7 月 15 日 2017 年 7 月 14 日 1. 44% A-

順位特約付）

100 億円 2012 年 12 月 21 日 2016 年 12 月 21 日 0. 81% A-

順位特約付）

100 億円 2013 年 3 月 18 日 2018 年 3 月 16 日 0. 83% A-

順位特約付）

150 億円 2013 年 3 月 18 日 2020 年 3 月 18 日 1. 30% A-

順位特約付）

150 億円 2013 年 10 月 31 日 2023 年 10 月 31 日 1. 54% A-

順位特約付）

150 億円 2014 年 3 月 24 日 2019 年 3 月 22 日 0. 49% A-

順位特約付）

100 億円 2015 年 3 月 18 日 2022 年 3 月 18 日 0. 658% A-

順位特約付）

100 億円 2015 年 7 月 15 日 2021 年 7 月 15 日 0. 59% A-

第 1 回利払繰延条項・期限前償還条

項付無担保社債（劣後特約付・分割

制限付少人数私募）

40 億円 2012 年 9 月 28 日 2072 年 9 月 30 日（注） BBB

（注） 2017 年 9 月 29 日まで 6 ヶ月ユーロ円 L IBOR に 3. 3％を加えた率、その翌日以降は 6 ヶ月ユーロ円 L IBOR に

4.3％を加えた率。

対象借入額実行日弁済期日利率格付

劣後ローン 320 億円 2012 年 9 月 28 日 2072 年 9 月 30 日（注） BBB

(注) 2017 年 9 月 29 日まで 6 ヶ月ユーロ円 L IBOR に 3. 3％を加えた率、その翌日以降は 6 ヶ月ユーロ円 L IBOR に

4.3％を加えた率

対象発行予定額発行予定期間予備格付

発行登録債 1, 000 億円 2014 年 8 月 29 日から 2 年間 A-

対象発行限度額格付

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格付提供方針に基づくその他開示事項

1. 信用格付を付与した年月日：2015 年 11 月 12 日

2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：島田卓郎

主任格付アナリスト：窪田幹也

3. 評価の前提・等級基準：

評価の前提および等級基準は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）の「格付方針等」に「信用格付の種類

と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。

4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：

本件信用格付の付与にかかる方法の概要は、 J C R のホームページ（ http:/ / www. jcr. co. jp）の「格付方針等」に、

「コーポレート等の信用格付方法」（2014 年 11 月 7 日）、「不動産」（2011 年 7 月 13 日）、「ハイブリッド証券の格付

について」（2012 年 9 月 10 日）として掲載している。

5. 格付関係者：

（発行体・債務者等）東京建物株式会社

6. 本件信用格付の前提・意義・限界：

本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。

なお、本件期限付劣後債、および劣後ローンにつき、約定により許容される利息の支払停止が生じた場合、当該

支払停止は「債務不履行」に当たらないが、J C R では債務不履行の場合と同じ「D」記号を付与することとしている。

本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての J C R の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性

の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので

はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外

の事項は含まれない。

本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま

た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入

手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。

7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：

・格付関係者が提供した監査済財務諸表

・格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明

8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：

J C R は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、

独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、

当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。

9. J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし

■留意事項

本文書に記載された情報は、J C Rが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また

はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C Rは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、

的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C Rは、当該情報の誤り、遺漏、また

は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。J C R は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、

金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因

のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C Rの格付は意見の表明であ

って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも

のでもありません。J C Rの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として

発行体より手数料をいただいて行っております。J C Rの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、J C Rが保有しています。J C Rの格付データ

を含め、本文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。

■用語解説

予備格付：予備格付とは、格付対象の重要な発行条件が確定していない段階で予備的な評価として付与する格付です。発行条件が確定した場合には当該条件を確認し改めて格付を付与しますが、発行条件の内容等によっては、当該格付の水準は予備格付の水準と異なることがあります。

■NR S R O 登録状況

J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating O rganization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラ

スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則

17g-7(a)項に基づく開示の対象となる場合、当該開示はJ C Rのホームページの“ Rating Information” （http: / / www. jcr. co. jp/ english/ top_cont/ rat_info01. php）に掲載されるニュースリリースに添付しています。

■ 本件に関するお問い合わせ先